Chcę skorzystać z kompleksowej usługi zarządzania wynajmem nieruchomości i zlecić obsługę wszystkich obowiązków oraz problemów, związanych z najemcami.
Chcesz zlecić obsługę wynajmu swojego mieszkania lub domu?
Zaopiekujemy się Twoją nieruchomością i całym procesem obsługi wynajmu. Śpij spokojnie, w czasie gdy Twoja nieruchomość generuje bezpieczny i pasywny dochód pod naszymi skrzydłami.
Zaopiekujemy się Twoją nieruchomością i całym procesem obsługi wynajmu. Śpij spokojnie, w czasie gdy Twoja nieruchomość generuje bezpieczny i pasywny dochód pod naszymi skrzydłami.
Coraz częściej właściciele mieszkań na wynajem decydują się na najem okazjonalny. W teorii zapewnia on dodatkowe zabezpieczenia zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy - czy tak jest rzeczywiście? W artykule omówimy, czym jest najem okazjonalny, jakie są jego korzyści i wady, jakie formalności należy spełnić oraz jak wygląda proces podpisania umowy. Dodatkowo, dowiesz się, jak radzić sobie z potencjalnymi problemami związanymi z eksmisją lokatora.
Czym jest najem okazjonalny i jakie są jego korzyści?
Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania, w ramach której lokator dodatkowo wskazuje miejsce, do którego wyprowadzi się po zakończeniu, wypowiedzeniu czy rozwiązaniu umowy oraz oświadcza, że poddaje się egzekucji co do opuszczenia lokalu. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania nie musi się obawiać, że lokator zalegający z czynszem nie będzie chciał się wyprowadzić. Jednym z największych atutów najmu okazjonalnego jest to, że zabezpiecza interesy wynajmującego, ponieważ najemca wyraża zgodę na eksmisję w przypadku, gdy umowa przestanie obowiązywać. To oznacza, że właściciel ma większą pewność, że w razie problemów będzie mógł szybciej odzyskać swoje mieszkanie omijając całą procedurę przydzielenia najemcy mieszkania zastępczego jak i również ignorując okres ochronny trwający od od 1 listopada do 31 marca. Dodatkowo przez swój bardziej formalny charakter odstrasza potencjalnych nieuczciwych najemców, dzięki czemu znacząco zwiększa skuteczność weryfikacji naszych najemców.
Jakie formalności należy spełnić, aby umowa najmu była ważna?
Umowa najmu okazjonalnego nie musi być aktem notarialnym, jednak podpisy pod nią powinny być poświadczone notarialnie. Bardzo istotne jest, aby umowa zawierała zapisy o tym, gdzie lokator wyprowadzi się po zakończeniu najmu oraz że poddaje się egzekucji. Ważnym elementem jest również oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wydaniu lokalu. Dodatkowo najemca musi dostarczyć oświadczenie właściciela mieszkania, w którym ten zgadza się na przyjęcie najemcy w sytuacji, gdy dojdzie do eksmisji oraz dowód, że dany właściciel faktycznie posiada prawa do wskazanego lokalu (np. akt własności).
Należy pamiętać, że umowa musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, i musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od oddania mieszkania. W praktyce podpisanie takiej umowy wymaga obecności zarówno wynajmującego, jak i najemcy u notariusza, co wiąże się z kosztem około 250-300 zł. Należy tutaj dodać, że jedynie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji ma formę aktu notarialnego, natomiast, jak wspomnieliśmy wcześniej, sama umowa najmu okazjonalnego aktem notarialnym nie jest i może być przygotowana przez nas dzięki czemu możemy dostosować ją do naszych potrzeb i zawrzeć w niej dodatkowe zapisy chroniące interesy właściciela mieszkania. Jeżeli potrzebujesz pomocy w przygotowaniu umowy, możesz skorzystać z naszego wzoru umowy aktu notarialnego.
Proces podpisania umowy najmu okazjonalnego
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego rozpoczyna się od spotkania u notariusza, gdzie obecni muszą być wszyscy właściciele mieszkania oraz najemca. Najpierw sporządzany jest akt, w którym najemca poddaje się rygorowi egzekucji co do opróżnienia lokalu. Oświadczenie najemcy o miejscu, do którego wyprowadzi się po zakończeniu umowy, często jest potwierdzane notarialnie dla większej pewności. Jeśli najemca nie ma swojego lokalu, musi uzyskać zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego chce się wyprowadzić. Jeśli nie dostarczy tego oświadczenia w określonym czasie, umowa może zostać uznana za nieważną.
Problemy i potencjalne nadużycia związane z najmem okazjonalnym
Mimo że najem okazjonalny wydaje się być doskonałym rozwiązaniem dla wynajmującego, istnieją pewne ryzyka związane z tą formą umowy. Właściciel mieszkania, do którego najemca miał się wyprowadzić, może wycofać swoją zgodę lub sprzedać nieruchomość, co skomplikuje sytuację. W przypadku utraty możliwości zamieszkania w podanym wcześniej lokalu, najemca ma obowiązek w ciągu 21 dni wskazać nowe miejsce zamieszkania. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia. Jeśli jednak najemca nie poinformuje wynajmującego o braku miejsca do wyprowadzki i nie opuści mieszkania, problem wraca do punktu wyjścia, jakby umowy najmu okazjonalnego nie było. Dlatego kluczowe jest dokładne weryfikowanie najemców przed podpisaniem umowy.
Najem okazjonalny czy warto?
Najem okazjonalny to rozwiązanie dla właścicieli mieszkań, które dodatkowo zabezpiecza ich interesy. Należy jednak pamiętać, że niestety nawet to rozwiązanie ma swoje wady, dlatego ważne jest jednak, aby dobrze weryfikować najemców i spełnić wszystkie formalności. Z jednej strony najem okazjonalny przyśpiesza ewentualną eksmisję i dodatkowo odstrasza nieuczciwych najemców, z drugiej strony w niektórych sytuacjach możliwe jest obejście tych dodatkowych zabezpieczeń, a sam wymóg podpisania umowy najmu okazjonalnego może zniechęcać również wielu wartościowych najemców, którzy np. nie mają lokalu zastępczego, co może znacząco wydłużyć proces poszukiwania lokatorów, tym samym generując dodatkowe koszty. Należy też pamiętać o dodatkowych wymaganiach formalnych i kosztach wynikających z wizytu u notariusza. Jeżeli jednak przedstawione wady nie stanowią dla nas dużego problemu, umowa najmu okazjonalnego bez wątpienia jest formą nad którą warto się zastanowić, gdyż każde dodatkowe zabezpieczenie jest warte uwagi. Pamiętajmy jednak, że nadal podstawą bezpiecznego i bezproblemowego najmu jest dobra weryfikacja naszych najemców, a wszelkie inne zabezpieczenia umowy w idealnym scenariuszu nigdy nie zostaną wykorzystane.
